Augmenter son patrimoine : oui mais comment ?
Les différentes questions auxquelles j’ai à répondre dans la vie concernant les finances, ainsi que les réactions de différentes personnes m’ont poussé à réfléchir, et à partager avec vous mes réflexion sur les finances personnelles. Ces deux reflexions pourront servir à quiconque cherche à augmenter ses revenus ou mieux : devenir financièrement indépendant !
Augmenter son patrimoine grâce à sa capacité d’endettement?
Alors déjà, qu’est-ce que la capacité d’endettement? Hmm, bonne question ! Selon argentpratique.fr (que je viens de découvrir soit dit en passant, à explorer donc) :
La capacité d’endettement représente la possibilité pour des personnes physiques ou des entreprises de recourir à l’emprunt. Le taux maximum d’endettement généralement admis par les établissements financiers pour une famille étant de 33%, la capacité d’endettement représente la part des revenus restants entre ce taux maximum d’endettement et l’endettement actuel d’un famille.
Ok, faire un prêt, mais pourquoi? Et bien il s’agit ici d’un effet de levier, on utilise l’argent des autres (celui de la banque) et pas le sien. On compte sur le loyer pour rembourser. Pourquoi ne pas économiser une certaine somme pour acheter en cash ?
Plusieurs raisons :
– On pourra acheter dans 10 ans, le temps de réunir la somme. En 10 ans, le bien prendra de la valeur.
– La somme que l’on met en cash, on peut la mettre dans autre chose, comme une assurance-vie par exemple.
Par exemple, vous allez mettre 500€ mensuels pendant 10 ans pour financer un achat. Au bout de 10 ans vous achetez donc un bien a 500*12*10*1.04 (en supposant que ça soit sur une assurance-vie à 4%) soit la somme de 88 814€. Vous récupérez ensuite tout de suite le loyer (vu qu’il n’y a pas de prêt à rembourser).
Maintenant, vous empruntez 88 000€ et achetez votre bien. Avec le loyer, et la défiscalisation, vous remboursez le prêt. Et les 500€, vous les placez aussi sur une assurance-vie. Vous avez donc au bout de 10 ans les 88 814€ de l’assurance-vie, et votre bien immobilier (ou presque) à 88 000€ (qui aura très certainement pris de la valeur). Ce n’est pas vous qui l’avez payé, et vous avez placé. Imaginons maintenant que le locataire ne paye pas ou que vous devez effectuer de gros travaux ? Et bien on ne met rien sur l’assurance-vie, on peut éventuellement prendre un crédit travaux et on rembourse son prêt. What else? Bien sûr, il y a des frais, mais au final, on est quand même bien gagnant.
Augmenter son patrimoine en louant plutôt qu’en achetant : pourquoi ?
Vous souhaitez vous construire un patrimoine et vous vous dites que vous allez acheter votre résidence principale comme ça, vous n’aurez plus de loyer à payer. Ben oui l’argent que vous mettez tous les mois, c’est pour votre bien, et non pas celui de quelqu’un d’autre !
Soit, mais ce n’est pas la bonne solution. J’ai un couple d’ami qui a acheté son bien, et qui est persuadé d’être gagnant. Oui pour rester dans le moule c’est bien. Il ne reste plus qu’a acheter un chien, une voiture et avoir un boulot pourri.
Alors pourquoi mieux vaut continuer à louer et faire de l’immobilier locatif ?
Premièrement, en louant votre logement, vous aurez le droit à des APL. En l’achetant, que neni, vous remboursez votre prêt et c’est tout ! Donc immaginez, sur 10 ans (oui je prends cet exemple c’est plus facile), si vous touchez allez mettons 75€ d’APL, la somme que ça représente? Ben 9 000€ …
Deuxièmement, vous disposez de 25% de défiscalisation en cas d’achat locatif. Donc en achetant un bien à 80 000€, ça fait 20 000€ d’économisés. On rajoute à ça les 9 000€ et ça fait 29 000€. Placez-les et vous aurez une bien plus grosse somme.
Et je n’ai pris que des petits exemples, on peut imaginer avoir plus d’APL et acheter un appart à 150 000€.
A ça on rajoute le fait que l’on peut déménager comme on veut (si la famille s’agrandit par exemple). Et à la fin, on peut aller habiter son appart, ou renouveler le processus, mais en allant bien plus vite (le prêt est remboursé, donc on peut rembourser le deuxième prêt avec le 1er loyer, vous suivez? ^^).
En ayant compris ça, vous faites parti de 10% de la population qui sait gérer son argent. Parce que l’école ne nous l’apprends pas.
C’est le début qui est dur après, ça suit. On dit toujours que c’est le premier million le plus difficile à avoir !
Si jamais vous souhaitez commencer par petit, vous pouvez investir dans un parking par exemple? Moins risqué et moins d’argent en jeu. Vous pourrez ensuite vous construire une petite armée de parkings. Sinon il y a les tous petits studios étudiants.